부동산경매의 기초 말소기준권리 핵심사항알아보기

부동산경매의 기초 말소기준권리 핵심사항알아보기 

부동산 경매를 하기 위해선 가장 기초가 되는것은 바로 말소기준권리를 찾는것이다.

해석을 해보면 말그대로 문제가 있는 부동산이 말소가 되어서 새로운 주인을 찾는 기준이 되는 법적 권리를 말한다

그 네가지는 다음과 같다

근저당권 - 우리가 흔히 볼수있는 저당권 은행에서 대출해주고 저당잡는것 

가압류- 돈을 빌려주고 부동산을 저당잡아놓고 상대가 돈을 안값아 가압류 가 걸린 물건

담보가등기- 말그대로 니 물건 잡도 그 담보로 가등기 설정해놓은것인

경매개시결정등기 - 경매가 진행되었으니 주의하라는 등기 표시

전세권이 말소기준성립 되는 경우는 다음 3가지 조건이 충족되어야 한다 

 - 건물전체에 대한 설정 등기

전세권이 선순위일때

전세권자가 경매를 신청한 경우

해당 [우리가 흔히 하는 전세가 아닌 등기상에 설정한 전세권이다

그럼 위 4가지 말소기준권리 중에서 등기를 확인해 봐야 하는것이 

1차 이며 그후 우선순위를 파악해 보아야 한다 

여기서 알아 두어야 할 한가지는 최우선 변제권

모든권리의 최우선으로 하는 소액 임차인을 위한 변제 제도로서 

소액임차인이 먼저 변제 받고 나머지 우선순위를 따진다.

소앰임차인에 대한 최우선 변제 내역은 추후 다시 구체적 으로 살펴보도록 한다.

말소기준을 찾은 다음은 임차인 분석. 현장 부동산 분석 배당순서및 배당금 분석순으로 진행하면 된다.

또한가지 무조건 인수해야 하는 권리도 있다.

따라서 말소기준과 관계없이 인수되므로 다음 사항은 반드시 주의하고 파악해야 한다

예고등기

가압류

유치권

법정지상권 

이부분은 추후 따로 포스팅 하기로 하겠다 

말소기준이 되는 권리의 우선순위를 찾는 것은 .. 이후 의 모든 권리는 소멸되기에 신경쓸 필요가 없다.

허나 말소기준 보다 우선 순위에있는 권리와. 무조건 인수해야 하는 권리가 있기 때문에 중요하다.

여기서 우선순위란 날짜가 가장 빠른 우선 순위에 있는 권리가 우선 된다는 뜻~

그런데 간혹 같은 날짜에 권리가 겹칠수 있다

이렇때는 물권 우선주의를 적용한다...

부동산은 물권우선 주의를 따른다. 

즉 물권과 채권이 싸우면 물권이 우선한다는 뜻~

물권이란 -물건에 대해 행사및 지배할수 있는 권리를 말한다.

물권의종류는: 8종

소유권

전세권

지상권

지역권

점유권

유치권

질권

저당권

우리가 흔히 보는 전,월세는 임차권으로서. 채권으로 본다.

물권은 불특정 다수에게 적용되는 강한것이다.

채권은 당사자 사이에 적용된다.

이상 기초적인 것을 알아 보았으면 좀더 디텔인한 부분은 추후 포스팅 하도록 하겠습니다.